레드카우 생각지킴이

주택 보급률이 100%를 넘어선 현재는 주택에 대한 투기가 줄어들고 있다. 1인 가구가 증가하면서 선호나는 소형 주거시설인 오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구주택이 앞으로 좋은 투자처라고 할 수 있다. 다가구주택은 과거에 비해 여전히 꾸준하게 수요가 발생해서 선호하는 상품 중에 하나다. 우리가 투자하려는 다가구 주택은 전세의 상승이 목적이지 매매가의 오르내림이 아니다.

수익형부동산 종류

수익형 부동산은 매월 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품을 말한다. 구체적으로 말하면 수익형 부동산 보다는 임대수익형 부동산이 더 적합하다. 우선 ㅇ수익형 부동산 종류를 용도별로 구분해보면 주거형 수익형 부동산, 상업, 업무용 수익형 부동산, 숙박형 수익형 부동산, 토지 수익형 부동산 등으로 구분할 수 있다.

1. 주거용 수익형 부동산으로는 주거시설을 이용해 임대수익을 얻는다. 주로 오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구 주택, 점포 겸용주택(상가주택), 오피스텔 등이 있다. 주거용 수익형 부동산은 대출과 전세보등금을 이용해 소액으로 얼마든지 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.

2. 상업용 수익형 부동산은 상업을 목적으로 하는 근린상가, 테마상가, 단지 내 상가, 복합 상가, 주상복합상가 등이 있다. 경기 변동에 영향을 많이 받으며 입지에 따라 수익률의 차이가 크다.

3. 숙박형 수익형 부동산은 숙박시설을 이용해 임대수익을 얻는다. 대표적으로 팬션, 모텔, 게스트하우스, 분양형 호텔 등이 있다.

4. 토지용 수익형 부동산은 토지를 이용해 임대수익을 얻는다. 주차장, 캠핑장, 주말농장 등이 있다. 건축비에 대한 부담이 적으며 입지와 규모에 따라 초기자금이 많이 필요하다.

이중에서 가장 선호하는 수익형 부동산은 주거용 수익형 부동산이다. 의식주 중에서 빼놓을 수 없는 주거는 경기가 좋지 않더라도 잠을 자야하기 때문에 경기변동에 영향이 적다. 전세금이나 월세를 조금만 낮춰도 임대는 나간다. 하지만 상업용, 숙박용 수익형 부동산은 경기변동에 영향을 많이 받기 때문에 신중하게 생각해야 한다.

TIP.

소액으로 부동산 투자를 시작할 경우 지방의 소형 아파트를 권한다. 전세금으로 인해 2년마다 불안해 하는 생활에서 벗어나기를 바라는 마음과 경제적 자유를 이룰 수 있도록 돕기 위함이다. 많은 사람들이 지방에 투자한다고 하면 먼저 거부감을 느끼는게 사실이다. 갈수록 지방에서는 인구가 줄고 있으니 투자 후 손해가 발생한다고 생각한다. 지방이라고 해서 모두 똑같지는 않다. 요즘에는 특성화된 지방 도시가 수도권 못지 않게 활발하게 발전하고 젊은 인구 유입도 큰 편이다. 물론 그렇다고 저렴하다는 이우만으로 아무 지방에 투자하라는 것이 아니다. 지방에 투자할 때는 <<일자리와 고용지수>>를 파악해야 하는데, 거대한 산업단지가 있는 도시에 투자해야한다. 산업단지가 있는 도시는 인구 유입이 끊이지 않으면서 지역 경제가 활성화되기 때문이다.

(☆)수익형 부동산에서 다가구 주택과 점포 겸용주택을 선택한 기준 5가지

1.인플레이션을 이겨야한다. 금융상품은 인플레이션에 취약하지만 실물자산인 부동산은 다르다. 자산의 가치를 지켜주고 현금의 흐름을 만들어준다. 이로 인해 시간이 지나면 가격이 오르고 전세 월세가 오르기 때문에 인플레이션(물가)를 방어할 수 있다.

2.직접 일하지 않고 자동으로 들어오는 시스템이어야 한다. 부의 추월차선에 오르는 것은 돈이 돈을 벌게 하는 것이다. 내가 직접 일하지 않아도 스스로 돌아가는 시스템을 만드는 것이 중요하다.

3.수익률 대신 대지지분이 있어야 한다. 수익형 부동산에서 수익률은 필수조건이다. 높은 수익률도 좋지만 부동산의 근원 가치인 대지지분이 적은 부동산은 가격 상승에 한계가 있다. 오피스텔은 수익률은 높을 수 있으나 대지지분이 적다. 땅의 가치는 절대 불변하므로 대지지분을 가진 실물자간은 시간이 갈수록 그 가치가 상승한다. 즉, 대지지분이 많은 부동산이 가치있는 부동산이다.

4.1~2인 가구 증가에 대응하는 부동산이어야 한다. 핵가족화는 부동산 가격 변화에 중요한 요소 중에 하나다. 1~2인 가구가 50%를 넘어 앞으로 늘어난다고 볼 수 있다. 4인이 사용하는 30평대 이상의 아파트보다는 방1개나 2개의 소형 주거형 부동산의 수요가 늘어난다. 지금보다 더 작은 집을 선호하게 될 것이다.

5.건축을 알면 수익률이 보인다. 수익형 부동산을 소유할 때 가장 중요한 것은 수익률이다. 예전에는 건축의 진입장벽이 높았지만, 지금은 그렇지 않다. 건축업자를 통하지 않고 건축마진까지 절약하면 20%이상의 수익률도 어렵지 않다. 수익률과 시세차익을 대폭 끌어올릴 수 있다.